解讀一：處理查封財產拍賣是*
執行程序中處理查封、扣押、凍結的財產時，為什么要首先選擇拍賣的方式？*人民法院副院長黃松有說，執行程序中之所以要對查封、扣押、凍結的財產進行變現，目的在于用賣得的價款清償債務。執行財產賣得的價款越高，就越有利于實現債權，同時也越有利于保護債務人的合法權益。因此，選擇何種方式對執行財產進行變現處理，至關重要。拍賣具有公開、公平競爭等特點，對查封、扣押、凍結的財產通過公平競價的方式公開進行拍賣，有利于杜絕暗箱操作，實現價格的*化。相反，變賣措施則缺乏公開性、透明度和競爭性，程序上也比較隨意，不僅不利于執行財產賣得*的價格，而且容易導致權力濫用。正是基于這種考慮，司法解釋強調人民法院在處理被執行的財產時，應當把拍賣作為*方式。
但是，另一方面，因拍賣必須遵循嚴格的程序，難免要花費時間和費用，從交易成本上考慮，一概采取拍賣措施進行變價，在很多情況下未必對當事人有利。此外，對于某些特殊的執行財產，也需要采取簡易的方式迅速作出處理。因此，人民法院在堅持優先進行拍賣的同時，把變賣這種簡便經濟的變價方式作為必要的補充。司法解釋第三十四條作出明確規定。
解讀二：對評估結果不服可以提出異議
司法解釋中規定當事人及其他利害關系人可以對評估報告提出異議，甚至可以申請重新評估。
在拍賣之前，由專門機構或專業人員對查封、扣押、凍結的財產依據一定的方法、程序和標準進行價格評估，可以為合理地確定拍賣保留價提供重要的參考依據。但是，評估是一項非常復雜的工作，容易受到各種主客觀因素的影響和制約。實踐中，不同評估機構對同一執行標的物的評估結論往往不一致，有時還會出現很大的差異，有些評估結果甚至與標的物的實際價值有很大出入，當事人意見很大。為防止因評估價格過高或過低影響拍賣保留價的確定，給當事人的利益造成損害，司法解釋第六條明確賦予當事人和其他利害關系人一定的救濟權利，使他們在認為評估報告有問題的情況下，可以向法院提出異議。為保障當事人和其他利害關系人能夠及時了解評估結果，司法解釋中還規定，人民法院應當在收到評估報告后五日內將其發送當事人及其他利害關系人。
記者注意到，關于重新評估的問題，司法解釋并沒有采取完全放開的做法。對此，黃松有解釋說，這主要是考慮到評估結果僅僅是確定拍賣保留價的一個參考因素，在評估階段如果花費太多的時間、精力和費用，會增加當事人的負擔，且影響到執行的效率。因此，司法解釋第六條第二款就規定，在有證據證明評估機構、評估人員不具備相關的評估資格或者評估程序嚴重違法的情況下，當事人或者其他利害關系人才可以申請重新評估。
解讀三：三種方式確定評估、拍賣機構
實踐中，依照現行法律、法規的規定，評估和拍賣都要收取評估費或者傭金。在執行程序中，法院把查封、扣押、凍結的財產委托給哪個評估、拍賣機構進行評估或者拍賣，直接影響到該評估或拍賣機構的經濟效益。因此，委托評估或者拍賣機構這一環節很容易出現違法違紀問題。
為了進一步完善委托評估、拍賣制度，司法解釋第五條和第七條對委托評估、拍賣機構規定了三種方式：*種方式是由當事人雙方協商一致后經人民法院審查確定，這種方式充分體現了對市場主體意思自治的尊重。第二種方式是在當事人雙方協商不成的情況下，由人民法院召集當事人雙方采取抽簽、搖珠等隨機的方式確定評估、拍賣機構。關于評估和拍賣機構的確定，既要考慮法院執行工作的效率和廉政建設，又要考慮評估和拍賣行業發展的需要，還應該體現優勝劣汰的原則。鑒于此，司法解釋還規定了確定評估、拍賣機構的第三種方式：在當事人雙方提出申請的情況下，應當通過公開招標的方式確定評估、拍賣機構。公開招標的方式有利于委托到那些資質高、信譽好、收費低、服務好的評估、拍賣機構進行評估或拍賣，從而有利于*限度地維護當事人的合法權益。
解讀四：不得進行無底價拍賣
司法解釋明確規定拍賣應當確定保留價。保留價又稱底價，是確認拍賣成交的*價格，拍賣前確定一個合理的保留價，可以有效地避免被執行人的利益遭受損害。評估價一般被認為是對拍賣標的物內在價值的客觀反映，因此，原則上應將評估價作為確定保留價的重要參考依據。但拍賣活動往往要受當地市場行情等多種因素的影響，完全以評估價作為確定保留價的依據，有時不利于拍賣成交，影響債權的實現。基于上述考慮，《規定》一方面賦予法院一定的權力，使其能夠在評估價的基礎上，綜合考慮當事人的心理預期、拍賣慣例、當地的市場行情以及當事人和案件執行的具體情況等因素，靈活確定保留價；另一方面，又規定了一定的幅度限制，即在*次拍賣時，保留價不得低于評估價的百分之八十；以后每次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。此外，對于未作評估的財產，明確規定應參照市價確定保留價，并應當征詢有關當事人的意見。同時，司法解釋第八條規定執行中的拍賣一律采取有底價拍賣的做法。
解讀五：競買人應當預交不低于百分之五的保證金
司法解釋第十三條規定競買人在拍賣前應當交納保證金。對此，黃松有認為，主要有兩個目的：一是防止某些競買人在拍賣時故意出高價應買后不交納價款，擾亂和妨礙拍賣的順利進行。二是確保重新拍賣時所增加的費用以及重新拍賣與原拍賣的差價損失，能從保證金中及時扣除。在拍賣成交或者以流拍的財產抵債的情況下，如果買受人逾期不交付價款或者承受人逾期不補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，司法解釋第二十五條規定人民法院可以裁定重新拍賣，并由原買受人承擔重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣的傭金。而只有在拍賣前要求競買人預交保證金，才能保證法院能夠及時將上述差價、費用或傭金直接予以扣除，使整個拍賣程序不因此而受到過分的妨礙或拖延。當然，并不是任何拍賣都要預交保證金，對于那些價值較低的動產的拍賣，可以不要求競買人預交保證金。
解讀六：動產拍賣不超過兩次，不動產不超過三次
在拍賣實踐中，流拍確實會經常出現。出現流拍的原因是多方面的，其中的一個主要原因可能是原拍賣所確定的保留價過高。所以，在出現流拍的情況下，一般都要考慮酌情降低保留價后再次進行拍賣。但另一方面，拍賣的次數又不能沒有任何限制。因此，司法解釋第二十七條和第二十八條對拍賣的次數作了明確的限制性規定。考慮到動產的價值一般較低，不動產、其他財產權的價值一般較高或者較為特殊，因此，對動產的拍賣以兩次為限，兩次拍賣仍然流拍又不能以物抵債的，就要解除查封、扣押，將該動產退還被執行人。不動產、其他財產權則可以拍賣三次，在三次拍賣仍然流拍的情況下，還應該考慮確定一定的期間，再進行一次變賣。如果上述努力都不成功，又不適合采取其他執行措施的，就應當解除查封、扣押、凍結，將該不動產或者其他財產權退還被執行人。將拍賣財產返還被執行人后，對該財產的拍賣就告一段落。當然，如果將來該財產升值，可以考慮重新啟動拍賣程序進行拍賣。申請人也可以申請執行被執行人的其他財產。
解讀七：流拍后債權人可以申請以物抵債
黃松有說，司法解釋對拍賣過程中的“以物抵債”作了明確的規定。在拍賣未成交的情況下，準許申請執行人或者其他債權人以本次拍賣的保留價接受該財產抵債，既可以使債權人的債權盡快得到實現，又可以使債務人避免因降低保留價拍賣而遭受損失，還可以減少再次拍賣而增加的費用，提高執行的效率。依照司法解釋第十九條的規定，不論是動產的拍賣，還是不動產、其他財產權的拍賣，在每次拍賣出現無人競買或者競買人的*應價低于保留價即流拍的情況時，到場的申請執行人或者其他執行債權人都可以申請以該次拍賣所確定的保留價接受拍賣財產抵債，人民法院一般應當準許。人民法院也可以在每次流拍后主動征求債權人的意見，在其同意的情況下將拍賣財產交其抵債。司法解釋中關于抵債的規定不需要征得債務人一方的同意，或許有人擔心這樣做會損害債務人的利益。實際上，司法解釋中對這個問題已經有所考慮，即要求抵債時不能隨意作價，而應以該次拍賣所定的保留價為標準進行折抵。
在執行實踐中，還可能會出現兩個或兩個以上執行債權人都申請以拍賣財產抵債的情形。司法解釋第十九條第二款規定，在這種情況下，應由法定受償順位在先的債權人優先承受；如果各個債權人的受償順位相同，則以抽簽方式決定承受人。但是，如果債權人應受清償的債權額低于抵債財產的價額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額，然后將補交的價款分配給其他債權人。
解讀八：不動產所有權自拍賣成交或抵債裁定送達時起轉移
拍賣財產的所有權或者其他權利何時轉移給買受人，直接關系到拍賣的效果和各方當事人的利益，是強制執行實踐中必須予以解決的問題。
黃松有說，這個問題盡管非常重要，但我國民事訴訟法并未作明確規定，而法院卻不能因為我國法律對此還未作明確規定而不作出判斷和處理。從近現代各國的物權立法來看，物權變動大致可以分為兩大類：一類是因合同等法律行為引起的物權變動，另一類則是非基于法律行為引起的物權變動，強制執行程序中的拍賣行為所引起的物權變動應理解為非基于法律行為引起的物權變動。對于非基于法律行為引起的不動產物權變動，許多*的法律一般都沒有將登記作為其生效要件。這樣做一是為了彌補登記生效要件定義過于嚴格，不能完全符合社會交易便捷要求的不足；二是該類物權變動或有法律的直接規定，或有*權力的介入，其變動事實上已經發生，而且有明確的存在狀態，已經符合了物權公示的要求，登記與否對交易安全沒有大的影響。也正是基于上述考慮，司法解釋第二十九條沒有把登記作為不動產所有權轉移的生效要件規定，而是規定不動產的所有權自拍賣成交或者抵債裁定送達時起轉移給買受人或承受人。
解讀九：拍賣價款和標的物應及時交付
司法解釋對拍賣成交后價款和標的物的交付均提出了特殊的要求。
一是關于拍賣價款的交付。《規定》第二十四條和第二十五條提出了兩點明確的要求：一是買受人應當在拍賣公告確定的期限或者法院指定的期限內交付價款；逾期未交付的，人民法院可以裁定重新拍賣。這主要是考慮到拍賣只是執行程序中的一個環節，如果買受人無限期地拖延支付價款，勢必影響到執行的效率，債權的實現也因此受到影響。二是價款應當交付到人民法院或匯入人民法院指定的賬戶。這一規定主要是為了加大人民法院對拍賣價款的實際控制和監督力度，盡量避免在這一環節出現新的問題和糾紛，防止拍賣程序復雜化。
二是關于拍賣標的物的交付。《規定》第二十三條和第三十條提出了兩點明確的要求：一是在買受人將價款足額支付到法院之前，不能將拍賣成交裁定送達買受人，也不允許將拍賣標的物實際移交給買受人。這一點同樣是為了避免在標的物實際移交后，買受人拖延支付價款，使拍賣程序衍生出新的問題和糾紛，影響執行程序的順利進行。二是在裁定拍賣成交后，人民法院應當在拍賣價款全額交付后十日內，將拍賣成交裁定送達買受人，并應當在拍賣成交裁定送達后十五日內，將拍賣財產移交給買受人。今后各級法院要嚴格按照這一期限移交拍賣的標的物。當然，實踐中可能存在著拍賣標的物依法不能移交的情形，例如在執行前，拍賣的房屋已經出租給了第三人，租賃合同還有一段時間才到期。如果存在上述類似情形，人民法院應當在拍賣前及時向所有的競買人予以說明，以免在拍賣成交后引發不必要的爭議。
解讀十：拍賣費用將大幅度降低
拍賣機構進行的拍賣是一種商業活動，拍賣成交后，拍賣機構都要收取一定比例的傭金。傭金比例的高低，直接影響到申請執行人、被執行人、買受人以及拍賣機構的切身利益，是各方關注的一個焦點問題。目前，民事訴訟法對執行程序中拍賣的傭金收取比例未作規定，各地法院在實踐中一般是參照拍賣法的規定進行操作。各地法院在實際操作中，傭金偏高或偏低的現象時有發生。鑒于此，司法解釋第三十二條對傭金收取的比例分段作出了具體的規定，從而大大降低了拍賣費用。
