住宅銷量大減的原因在于供應量大減：今年1-9月份，北京新房開工量為1169.1萬平方米，同比下降22.4%。

　　民生銀行地產金融事業部《*地產金融藍皮書》稱，今年1月份，北京樓市去庫存需要約24個月（按照月均銷售1.2萬套計算），而到今年9月底，樓市庫存已經只夠5個月的銷量。

　　此前，北京市住建委給北京樓市庫存設定的*預警線是10萬套，目前不但已經跌破，而且呈繼續快速下降的態勢。

　　僅僅10個月的時間，北京市*從頭疼如何化解樓市庫存，轉向引導開發商開盤增加北京新樓供應。

　　“無房可賣”

　　1-9月，北京市商品房施工面積為8752萬平方米，比上年同期下降0.6%；其中住宅新開工面積為713.4萬平方米，同比下降29.9%。

　　而同期，北京市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍；全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍。

　　這一情況不僅在北京存在。《*地產金融藍皮書》指出， 2009年1-8月份*商品房銷售額同比增長了70%，而房地產開發投資同比僅增長15%，房屋新開工面積還同比下降了6%。

　　長期跟蹤北京房地產市場的我愛我家經紀公司副總裁胡景暉對記者說，去年年底*商品房開工和施工數據基數較低，雖然增幅下降幅度減少，其絕對面積仍然較低。

　　萬科、遠洋等開發商均向記者表示，現在是“無房可賣”。遠洋地產市場部總經理張森林對記者說，其觀察到10月份市場交易量出現下降趨勢。這說明樓市僵持問題還存在。一方面由于去年年底開發商對宏觀形勢判斷悲觀，普遍開工不足，造成了9月份以后樓市供應出現問題。另一方面因為新房供應量小，房價漲勢太快，消費者并不認可。

　　張森林說，面對當前的樓市狀況，有的企業選擇加快開盤、銷售，有的開發商選擇捂盤惜售，因為明年6月份之前市場會持續供不應求的局面，而開發商前9個月的銷售回款已經達到了去年全年的規模。“手中有糧、心中不慌”。　10萬警戒線失守

　　在庫存快速下降、房價快速上漲和新房供應量不足的三重背景下，北京市有關主管*頻頻約談開發商，希望用“窗口指導”的手法催促開發商開盤銷售，并摸底制定明年的房地產市場新政。

　　搜房網的一份調查數據表明，10月份北京新盤開盤驟降，原計劃60個新盤入市，結果只有30個，除了房價上漲，銷量下降的因素外。也與開發商故意捂盤惜售有關。

　　某門戶網站的調查報告也表明，“金九銀十”主要城市購房信心均顯不足。而由于今年的開工數據下降一直高于銷售數據，開發商在明年6月份之前都不愁賣房。

　　記者也了解到，大約1個星期以前，北京市住房和城鄉建設委員會就約談了十幾家開發商。在這次約談會上，住建委有關人士稱北京商品房庫存僅10萬套多一點，馬上就要低于10萬套的警戒線。

　　北京房地產交易管理網的數據顯示，截至10月22日，商品房庫存12.8662萬套，其中住宅只有67951套。

　　而在10月11日，北京發改委也組織了住建委、規劃委、國土局在內的主要*召開了一場房地產形勢通報會。

　　在會上，北京市有關*負責人表示，目前北京住宅庫存已經不足5個月，希望在場的開發商加快開工速度，盡快開盤。開發商在政策上存在的問題，可以向發改委等*反映。

　　當天的會議除了催促開發商開盤的意義外，更有向開發商、中介商等到會人士征求2010年北京市房地產調控政策的意思。

　　一位參加會議的人士對記者說，與會的代表提出了北京市要有區別執行二套房貸的政策。

　　《*地產金融藍皮書》中指出，今年上半年房地產市場一直執行超寬松的金融政策。針對投資、投機性購房需求推高房價的問題，銀監會6月22日提出了加強“二套房貸”的政策。

　　這一政策對二手房交易等迅速帶來了影響。投資性需求被卡在門外的同時，也對改善性需求帶來了影響。

　　上述參加會議的人士說，開發商們紛紛向北京市建議，2010年應該繼續執行寬松的稅收和貨幣政策。如果*層面發生政策變化，北京市也應該有區別執行“二套房貸”等政策。

　　參加會議的人士向北京市發改委等與會*建議，采取技術性手段來使“二套房貸”政策對改善型購房政策負面影響降到*。

　　例如，可以采取由購房人提供*套房銷售證明；或者是購房人所購買第二套房屋面積和總價都高于*套房屋的，視為改善型需求，對這樣的人群二套房貸繼續執行7折的優惠。稅收政策上也視同*次置業。

　　上述參加會議的人士指出，2010年北京市只有激發出改善型需求，才能使改善型需求釋放出大量中低價、小戶型的房源，來繼續產生一些低價房源去滿足首次置業的需求。